原标题：政策变换效应日贞楼市分化激化将近两个月以来，金融机构和房地产行业监管政策的变换效应在市场上逐步突显。11月，国家监管部门再度召开特别强调要坚决调控目标不挽回、力度不放开，无法有任何“痛口气、歇歇脚”的念头，维持调控政策的连续性、稳定性，把平稳房地产市场、消弭泡沫风险作为重中之重，引领好市场预期，防止出现大起大落。上海易居研究院近期公布的报告则表明，今年11月，50个城市新建商品住宅成交价2338万平方米，同比上升13%，自今年3月以来，倒数9个月同比下降。而中国指数研究院、中原地产的监测亦表明，楼市已经常出现显著分化特征。

回应，业内专家分析指出，近期政府在调控政策上新增了还包括缩短限卖年限卡位流动性、规范阴阳合约压制取巧不道德等在内的一系列有力措施，未来的政策调控思路仍将之后环绕“房住不炒”来进行,长效机制的逐级前进也将更进一步平稳房价预期。楼市价格微调窗口早已关上，未来投资宜维持慎重态度。

政策市场长效机制加快落地中国指数研究院在拒绝接受南方日报记者专访时回应，近期房地产市场政策面的情况可以非常简单阐述为：国家坚决调控目标不挽回、力度不放开，地方之后深化调控；住房出租政策更进一步细化，购租举住房制度逐步推进实施，房地产资金端口全面放宽，规范购房融资不道德力度再行强化。而随着购租举模式奠定，楼市交易未来或将转入一个新的时代，房地产长效机制未来将会加快落地。11月，来自全国和地方的房地产涉及政策事件堪称层出不穷。11月6日，住房城乡建设部、人民银行、银监会牵头部署规范购房融资和强化反洗钱工作，明确提出不准房地产开发企业、房地产中介机构违规获取购房首付融资，不准互联网金融从业机构、小额贷款公司违规获取“首付债”等购房融资产品或服务，不准房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规获取房地产场外配资，不准个人综合消费贷款等资金侵吞于购房。

值得注意的是，暨南大学经济与社会研究院副院长张思思向南方日报记者回应，11月21日，住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市开会部分省市房地产工作座谈会，再次特别强调了“房子是用来寄居的、不是用来油炸的”的定位，把平稳房地产市场、消弭泡沫风险作为重中之重，引领好市场预期，防止出现大起大落。这意味著，接下来国家不会减缓创建多主体供给、多渠道确保、出租并购荐的住房制度。就各省市的情况来看，中国指数研究院追踪监测找到，近期与广东有关的房地产涉及政策及重大事件主要是，广州在公租房管理、分数入户都回应将发售新的制度决定；而从11月14日起，深圳市提升了职工萃取住房公积金用作租房的额度。11月28日，《广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见》月实施，明确提出根据资金运营情况，参考有关规定，将住房公积金个人住房贷款率85%另设为预警临界点，按照预警等级由较低到低，分成一级预警、二级预警和三级预警三个等级。

当个人住房贷款率、资金净流量两个预警指标同时满足条件，即启动时适当预警等级。省寄居建厅拒绝，各市住房公积金管理中心要根据预警等级采取相应管控措施防控风险。市场年底或现价格微调窗口在多地调控了解大位市场的政策压力下，近期各线城市楼市成交价广泛维持低位稳定运营。

11月18日，国家统计局公布的10月70城住宅销售价格统计数据表明，10月随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入，70城当中15个热点城市房地产市场总体稳定。9个城市新建商品住宅价格环比上升，降幅在0.1至0.3个百分点之间；13个城市涨幅之后同比回升，回升幅度在0.1至3.7个百分点之间。而几天前，国家统计局公布的前10个月全国房地产开发投资和销售情况则表明，2017年1—10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比增速比1—9月份回升0.3个百分点。机构近期的监测也印证，不受政策调控影响，11月楼市降温显著，各线城市交易经常出现显著分化。

12月1日，上海易居研究院公布报告称之为，今年11月，50个城市新建商品住宅成交价2338万平方米，同比上升13%。自今年3月以来，倒数9个月同比下降。其中，一线城市下降幅度仅次于，二线城市次之，三线城市降幅大于。这表明出有，今年楼市区域分化特征早已凸显。

上海易居研究院认为，对于部分政策严格的三四线城市来说，在房企年底冲业绩的压力下，市场热度有可能还不会持续一段时间。但随着各地坚决“房住不炒”方针，楼市调控政策短期内仍将保持平稳，并且金融环境仍有趋紧趋势，因此会经常出现年终翘尾。就广州情况来看，阳光家缘网监测数据表明，11月全市网一手住宅签量超过8600套，环比下跌将近四成，是3月出租汽车升级以来的8个月里最低的一次。

其中，番禺、东莞、红 云、海珠四个区网签量环比缩减到，全市八个区环比下跌。业内分析，转入11月下旬，开发商的推新和新的批预售的节奏显著减缓。从价格来看，11月一手住宅网签均价为16017元/平方米，环比仅微跌到2%。

二手住宅网签均价为23141元/平方米，环比百分点上升0.52%。可见二手房均价比一手房还低。根据广州中原研究发展部监测，二手住宅网签均价已倒数两个月上升，但降幅都很严重，不多达一个百分点。广州中原研究发展部透漏，市中心区域不少房源都降价欲成交价，例如天河北板块的华翰大厦一套两房户型，原放盘价为350万，业主缓必须名额买房，降至310万成交价。

12月一手房也不会有不少新货发售，部分房企为已完成业绩，或严重上调价格，但预计变化幅度会过于大。12月二手房整体市场预计成交量不会沿袭近期稳定状态，价格或将更进一步百分点上调。分析未来投资不应去芜存菁面临当前政策和行情趋势，投资怎么办？信贷和房地产市场调控政策未来预期会放开，近期机构监测到的楼市交易转好现象主要反映在成交量上，而非成交价上，且成交价区域主要集中于在远郊。

广州、北京、上海近期都不存在某种程度趋势。张思思分析指出，以上种种迹象指出，未来楼市消息传递压力还是相当大，投资者短期内要十分慎重。

中信建投证券研究员陈慎日前公布的行业研究报告也指出，政策南北规范化之后,以往在购房实际操作环节中通过做到高房价以提供更高贷款额度的不道德将不复存在,交易环节可操作者空间更进一步膨胀,同时各价格的联动机制将增进国土局的评估价格、银行的评估价格逐步与实际成交价价格趋向完全一致化。“今年以来重点核心城市二手房市场经历成交量调整，变换紧绷的信贷环境，二手房价格开始经常出现断裂迹象。

”陈慎更进一步分析称之为，这一轮的政策规范对于重点城市二手房的影响在于，一方面有可能缩短盘整周期，另一方面将诱导价格上涨预期，一、二手房价差未来将会增大。未来发展2018年的房地产行业投资环境，兴业研究所从策略上用了“分化激化，去芜存菁”八个字来总结。该机构指出，政策核心还是以“大位”居多,“出租并购荐”长效机制减缓前进。因而，2018年销售末端出租汽车、限贷的力度会放开，限售也将作为未来房地产调控的常态化工具之一；融资末端诱导房企过度特杠杆的核心目的恒定，政策环境仍较紧。

在调控不放开的背景下,“出租并购荐”长效机制将减缓落地。预计2018年商品房销售将转入负增长区间,全年商品房销售面积同比预计缴在-8%左右；研发投资增长速度则受到较低库存水平、土地成交量涨价大位、出租用地供应的相反承托，未来将会大位中回升至约3%左右，仍保持于是以快速增长。

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